重磅！六部门联合出台福州楼市新政！（附全文）

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重的！ 六部门联合发布福州楼市新政策！

近日，福州出台《福州市商品房预售资金监管办法》（以下简称《办法》），在商品房预售资金监管方面推出一系列创新措施。 《办法》即日起实施，有效期五年。 自实施之日起取得商品房预售许可证的项目，纳入商品房预售资金监管范围。

在账户设立和存款方面

《办法》明确，房地产开发企业应当选择福州市行政区域内的监管银行作为商品房预售资金监管银行，并设立商品房预售资金监管账户（简称“监管账户”）。 账户名称应体现“预售资金”。 《特别监管账户》； 《商品房预售资金监管协议》由市城乡建设局、福州市住房保障和房地产管理局、开发企业、监管银行共同签署； 同一预售许可证内只能设立一处商品房监管账户； 结算账户（即监管账户名称和账号）应反映在购房付款凭证（卡POS单）上。 《商品房预售许可证》上应当载明监管账户信息，并依法公开； 房地产开发企业应当在商品房销售现场显着位置公示《商品房预售许可证》。

《办法》规定

新建商品房项目预售资金全部纳入监管账户。 房地产开发企业应明确《商品房销售合同》中的监管账户信息，协助购房者将购房款直接存入监管账户。 购房者应当购买依法依规取得商品房预售许可证的商品房项目，并将购房价款直接存入托管账户。 房地产开发企业委托中介公司代理销售商品房的，应当在签订的中介代理合同中明确，所收取的房屋销售收入全部直接存入监管账户。 房地产开发项目转让后，出让方、受让方应当在办理变更登记手续后30日内向市城乡建设局报告。

在监管额度和资金使用方面

《办法》明确，新建商品住房项目预售资金监管限额（以下简称“监管限额”）原则上不得高于工程总造价的1.1倍。 同时，预售资金监管限额根据房地产开发企业信用等级确定。 实施差异化监管。 监管限额内的资金将随着项目建设进度节点的完成和项目资金的支付而减少。 市城乡建设局根据工程造价定额标准和设计图纸对工程总造价进行审核，并根据审核结果确定监理金额。 商品房预售资金进入监管账户后，超过监管限额的资金可以由房地产开发企业提取使用，提取时间、金额、用途等信息应当登记记录。

此外，《办法》明确房地产开发企业负责在监管限额内编制资金使用方案，并按照合同约定的进度节点向市城乡发展局提出资金申请。与项目相关。 房地产开发公司的资金申请应当明确资金用途，并经房地产开发公司、建设单位、监理单位及其他相关建设单位签名、盖章确认； 同时，应配合监管银行提供取款所需的材料。

监管指标内首个资金拨付节点不得早于地下结构竣工。 最终支付节点为首次不动产产权登记。 累计使用总量不得超过以下监管节点：主体结构封顶前，累计申请使用不得超过监管限额的60%； 项目规划核准前，累计申请使用不得超过监管指标的85%； 项目竣工验收备案前，累计申请使用量不得超过监理指标的95%； 竣工验收备案后，监管额度内资金余额不得低于监管资金总额的5%。 %、项目完成房地产首次产权登记后，经房地产开发企业申请，市城乡建设局审核并函告监管银行，终止商品房预售监管该项目的资金。

以下为《方法》原文↓↓

福州市商品房预售资金监管办法

第一章 一般规定

第一条 为加强新建商品住宅项目预售资金监管，防范房地产开发资金风险，保护购房者合法权益，根据《商品房预售管理办法》 《城镇商品房预售资金监管办法》、《福建省商品房预售资金监管办法》、《最高人民法院住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范商品房预售资金管理的通知》 《人民法院保证商品房预售资金用于项目建设的执行办法》及相关文件制定本办法。

第二条 本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房者按照商品房销售合同支付的全部房价款，包括预售款。 -销售定金、首付、分期付款、一次性付款、商业银行按揭贷款、住房公积金贷款、政府安置商品房回购资金、全装修资金等。

本办法所称监管银行，是指结合《福州市金融服务发展激励评价办法》通过招标确定的承担商品房预售资金监管业务的商业银行。 中标商业银行将通过市城乡建设局门户网站予以公示。 违反本办法有关规定的商业银行不得继续担任监管银行。

第三条 市城乡建设局负责领导，中国人民银行福建省分行、国家金融监管总局福建监管局、福州市住房保障和房地产管理局、福州市地方财政局监察局、福州房地产登记交易中心。 按照职责分工，共同指导和监督商品房预售资金监管。

第二章 账户设立与存款

第四条 房地产开发企业应当选择福州市行政区域内的监管银行作为商品房预售资金监管银行，并设立商品房预售资金监管账户（简称监管账户）。 ”）。 账户名称应体现“专项预售资金监管”。 “家庭”; 《商品房预售资金监管协议》由市城乡建设局、福州市住房保障和房地产管理局、开发企业、监管银行共同签署； 同一预售许可证内的商品房只能设立一个监管账户； 结算账户（即监管账户名称和账号）应反映在购房付款凭证（卡POS单）上。

《商品房预售许可证》上应当载明监管账户信息，并依法公开； 房地产开发企业应当在商品房销售现场显着位置公示《商品房预售许可证》。

第五条 新建商品住房项目预售资金全部纳入监管账户。 房地产开发企业应明确《商品房销售合同》中的监管账户信息，协助购房者将购房款直接存入监管账户。 购房者应当购买依法依规取得商品房预售许可证的商品房项目，并将购房价款直接存入托管账户。

房地产开发企业委托中介公司代理销售商品房的，应当在签订的中介代理合同中明确，所收取的房屋销售收入全部直接存入监管账户。

房地产开发项目转让后，出让方、受让方应当在办理变更登记手续后30日内向市城乡建设局报告。

第六条 房地产开发企业应当按照监管协议，按月准确向市城乡建设局和监管银行提供监管账户对应的房屋销售进度和销售资金入账明细。至监理协议。 监管银行应严格执行预售资金四方监管协议。 做好监管账目监控，定期与市城乡发展局进行对账。 发现房地产开​​发企业收取的预售资金进入非监管账户的，应当停止划拨，并立即通知市城乡建设局。 必须及时处理。

第三章 监管金额和资金用途

第七条 新建商品住宅项目预售资金监管限额（以下简称监管限额）原则上不高于工程总造价的1.1倍。 同时，根据房地产开发企业的信用等级，实行差别化的预售资金监管限额。 化学监管。 监管限额内的资金将随着项目建设进度节点的完成和项目资金的支付而减少。 市城乡建设局根据工程造价定额标准和设计图纸对工程总造价进行审核，并根据审核结果确定监理金额。

商品房预售资金进入监管账户后，超过监管限额的资金可以由房地产开发企业提取使用，提取时间、金额、用途等信息应当登记记录。

第八条 监管限额内的资金必须用于本项目的建设，包括本项目建设所需的施工材料、设备、施工进度款以及保证项目按期交付所需的相关支出。 项目资金中的劳务费（工资）可按照《农民工领域农民工工资专户管理暂行办法》的相关规定，单独划入农民工工资专户。福建省工程建设》。

商品房项目完成房地产产权首次登记前，监管银行不得擅自扣划监管额度内的资金； 集团公司不得向已设立子公司的房地产开发企业转移资金。

第九条 房地产开发企业应当按照下列程序申请监管限额内的资金使用。

（一）房地产开发企业负责编制监管限额内的资金使用计划，并按照合同约定的相关进度节点向市城乡建设局提交资金使用申请。这个项目。 房地产开发公司的资金申请应当明确资金用途，并经房地产开发公司、建设单位、监理单位及其他相关建设单位签名、盖章确认； 同时，应配合监管银行提供取款所需的材料。

（二）监管银行根据市城乡建设局审核批准意见，在3个工作日内拨付资金。

第十条 监管指标内首个资金拨付节点不得早于地下结构竣工。 最终支付节点为首次不动产产权登记。 累计总使用量不得超过以下监管节点：

（一）主体结构封顶前，累计申请使用量不得超过监管限额的60%；

（二）项目规划核准前，累计申请使用量不得超过监管配额的85%；

（三）项目竣工验收备案前，累计申请使用量不得超过监管配额的95%；

（四）竣工验收备案后，监管额度内资金余额不得低于监管资金总额的5%。 项目完成首次房地产产权登记后，经房地产开发企业申请，市城乡建设局核实后通知监管银行终止该项目。 商品房预售资金监管。

监管银行对项目建设进度节点有疑问的，要及时向市城乡建设局核实。 市城乡建设局在日常监督检查过程中，要加强对项目实际开发状况的核查，确保项目建设进度节点的真实性。

第十一条 对存在停工、半完工风险的项目，市城乡发展局应当对监管账户资金实行全封闭管理，确保账户资金安全，优先支持项目建设。 。 监管银行应积极配合。

人民法院、税务部门对商品房预售监管账户资金进行保全执行的，监管银行应当自获知之日起1个工作日内及时通知市城乡建设局并执行书面报告程序。

第四章 监管措施

第十二条（房地产开发违法行为及处置）房地产开发企业有下列情形之一的，由市城乡建设局依法依规立案查处，责令改正：限期整改：

（一）逃避商品房预售资金监管的；

（二）使用非托管账户收取购房款；

（三）未按规定使用商品房预售资金的；

（四）提供虚假信息或者通过关联企业从监管账户获取资金；

（五）其他违反本办法或监管协议的行为。

市城乡建设局可以根据监管协议，暂停该项目监管账户内拨付预售资金，函告相关职能部门暂停商品房的预售和销售。对房地产企业违法违规行为发出购房风险提示，对房地产企业实行信用扣减。 信用评级。

第十三条（建设单位违法行为及处理） 建设、监理、勘察设计等单位提供虚假证明或者其他手段协助房地产开发企业非法获取监管限额内资金的，市城乡建设局将予以立案依法依规进行调查和处罚。 行业主管部门将其不良行为记入信用档案，并按照有关规定进行信用扣除。

第十四条（房地产销售违法行为及处理） 房地产开发企业及其委托的营销代理机构有下列情形之一的，由福州市住房保障和房地产管理局按照以下规定立案查处：法律法规规定，行业主管部门将不良行为记入信用档案，并按照相关规定扣除信用积分。

（一）直接在监管账户外收取预售资金且未将预售资金全部存入监管账户的；

（二）变相规避商品房预售资金监管，以收取其他款项为名擅自挪用预售资金的；

（三）营销中介机构协助房地产开发企业逃避预售资金监管。

第十五条（监管银行违规行为及处置） 被监管银行有下列情形之一的，市城乡建设局将通报中国人民银行福建省分行和国家金融监管局福建监管局，并按照各自职责分工进行处理。 :

（一）未经市城乡建设局核准，拨付商品房预售资金的；

（二）未按照规定的资金用途、分配节点、规定的期限分配商品房预售资金的；

（三）擅自扣除商品房预售资金的；

（四）拒绝配合监管部门对预售资金账户进行监督检查的；

（五）其他违反本办法或监管协议的行为；

市城乡建设局可以根据监管协议，视情况暂停或者终止其预售资金监管资格； 擅自在监管限额内调拨资金的，根据监管协议，监管行负责追回资金，无法追回的，依法承担相应的赔偿责任。 。

第十六条（贷款银行违规）办理抵押贷款的商业银行与购房者签订贷款合同时，应将预售许可证载明的监管账户列为贷款账户，并将抵押贷款纳入其中。它。 抵押贷款未转入监管账户的，市城乡发展局将违规情况通报中国人民银行福建省分行和国家金融监督管理局福建监管局，并予以处理他们按照各自的职责分工。

办理抵押贷款业务的商业银行逾期未整改的，将被列入终止商品房预售资金监管资格名单。

第十七条 按照《中国银行保险监督管理委员会住房和城乡建设部办公厅关于中国人民银行办公厅工作的通知》的规定，支持我市房地产开发企业关于商业银行开具保函置换预售监管资金的通知》（银保监发[2022]104号）中国人民银行住房城乡建设办公室、中国人民银行福州中心支行转发中国银行保险监督管理委员会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、 《中国人民银行关于更换商业银行开具保函预售监管资金有关工作的通知》（民银保监发[2022]336号）保证。

第十八条 市城乡建设局牵头定期编制本市（含县、区）商品房预售资金监管资格终止的商业银行名单，并与市城乡建设局共享。中国人民银行福建省分行、国家金融监管局福建监管局。

各县（市）建设主管部门应支持福州市行政区域内各商业银行自由从事商品房预售资金监管，但不得与未中标的商业银行合作商业银行商品房预售资金监管资格被终止。 该银行签署监管协议。

第十九条 国家机关工作人员、监管银行和房地产开发企业有关人员在商品房预售资金监管中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法追究法律责任。法规。

第五章附则

第二十条 本办法自发布之日起在福州市行政区域内实施，有效期五年。 自实施之日起取得商品房预售许可证的项目，纳入商品房预售资金监管范围。 原《福州市商品房预售资金监管办法（试行）》（融建房[2020]42号）同时废止。

各县（市）、马尾区、长乐区房地产开发项目商品房预售资金监管，由项目所在地建设行政主管部门按照本办法执行。 存在延期交付风险的项目，按照市政府（或地方政府）相关文件精神执行。

（记者赖志昌）